轨道交通项目对房价走势影响趋势探讨
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  曾经“跟着地铁跑”的楼市投资客似乎又有“倾巢出动”的理由了。国家发改委公布的信息显示,19个城市25个城市轨道交通项目获批,其中石家庄、太原、兰州、广州、沈阳、厦门和常州7个城市的轨交近期建设规划获批,哈尔滨、上海等城市的近期建设规划调整方案也获得通过。

  “房价跟着轨交涨”一直被视为楼市的“黄金法则”,即使面临严厉调控,“轨交房”与“学区房”一样,依然是市场热捧的“香饽饽”。此次相关城市轨道交通建设规划密集通过,再一次给这部分城市的房价带来“想象空间”。

  中国指数研究院发布的报告认为,除去市场因素,一条轨道交通平均会为沿线房价带来8%~20%的上涨。

  同策咨询研究中心总监张宏伟认为,从长远来看,轨道交通的开通对房价的上涨肯定会起到推波助澜的作用,但是短期内,由于调控对房价的影响太大,一些新开通轨道交通的地区房价并未出现明显上涨,部分区域房价甚至出现了下降。上海市的嘉定新城就是其中的典型案例。

  曾经的房价“推手”

  中国指数研究院发布的报告显示,轨交对沿线房价的助涨作用是显而易见的。

  例如,2003年北京地铁5号线开工以来,其沿线房产的价格年平均上涨幅度接近18%,有的楼盘的售价甚至已经翻了几番。如5号线北端的“佳运园”项目,2003年开盘时均价为3700元/平方米,2008年二手房价格已达7300元/平方米,而目前该小区的二手房价格已经在20000元/平方米以上。

  上海中原地产市场研究部总监宋会雍表示,轨道交通有一个辐射半径,大概为一公里。在不同地段,轨道交通对房价的影响是不同的。在比较偏僻的地方,轨道交通周边的房价甚至可以比略远的地方高两倍以上,但是如果在闹市区,轨道交通对房价的影响就没有那么明显。

  在上海普陀区做了多年地产中介的孙先生告诉记者,据其了解,轨道交通对房价的影响还是比较大的。“以前好多投资客,买房就跟着地铁跑,如果房龄相近、小区环境相当的话,离轨道交通越近的房源价格肯定越高。”

  “对于上班族来说,普遍倾向于买靠近轨道交通的房子,但是对于一些‘置换需求’的购房者,由于普遍拥有私家车,在选择房源的时候,轨道交通的因素就会弱化。”孙先生表示。

  有学者研究发现,轨道交通开通前对房产买卖价格影响大,开通后则对租赁市场影响更大。轨道交通在施工阶段,由于具有开通的预期效应,轨道交通沿线的房产价格在其开通前会进入一个较快的上涨空间。当其真正开通之后房价涨幅就会不太明显,而租金价格将快速上扬。

  据孙先生介绍,地铁周边的房子基本没有租不掉的。“与(离地铁站)一公里外的房源相比,地铁旁的房源月租金至少要高500元/月以上。”

  部分区域“轨交泡沫”已破

  显然,轨道交通对周边房价的助涨作用毋庸置疑,但也有市场人士分析称,轨道交通只是促使房价上涨的一个因素,过度炒作“轨交地产”效应,可能会鼓吹房价泡沫。

  例如,2009年上海轨道交通11号线将开通的消息就曾“引爆”嘉定新城的楼市。不仅“轨交房”价格一路上扬,房企拿地热情也被“点燃”,保利、龙湖、绿地等大牌开发商在该区域上演“急行军”,嘉定新城一度“地王”频出。

  当时,嘉定新城区域公寓的基准价格在12000元/平方米左右,而不少横空出世的“地王”楼板价也已经从前几年的约2000元/平方米暴涨到12000元/平方米上下。随着轨道交通11号线通车及区域规划利好的兑现,不少机构预计,到2011年左右,嘉定新城公寓的均价将达到20000元/平方米。

  然而,随着严厉调控的到来,嘉定新城的楼市渐渐步入寒冬。据同策咨询研究中心提供的数据,2012年1~5月,嘉定区商品住宅的成交均价仅为14159元/平方米,这与当初20000元/平方米左右的预测值相去甚远。

  近期,位于嘉定新城安亭汽车城板块的常发豪庭项目甚至出现开盘“破发”的情况,最低优惠价“击穿”楼板价——最低价11588元/平方米起,均价13000元/平方米。2009年底,江苏常发地产拿下该地块时,楼板价就已高达12076元/平方米。

  上述市场分析人士表示,嘉定新城就是过度炒作的典型,由于前期对于轨道交通利好的透支,过多楼盘集中供应,在大势趋弱的情况下反而成了领跌板块。

  同策咨询研究中心近期发布的报告称,经过对相关楼盘的调查统计,上海轨道交通22号线即将通车,但周边的房价却未出现明显上涨。

  张宏伟认为,从短期内来讲,由于去投资化的楼市常态化的调控政策持续执行,投资性需求不会大规模进入22号线沿线楼市进行投资,因此,在价格方面也就不会遵循一贯的轨道交通利好房价上涨的规则。

  “但从中长期角度来考虑,22号线的通车对沿线的房价上涨应该是起到利好的作用,‘轨交修到哪里,哪里的房价就跟着涨’的现象在相当长时间还不会过时。”张宏伟称。

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