物业管理有关的各种税收
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物业管理所涉及的税收主要有营业税、企业所得税及个人所得税。

一、营业税
物业管理的管理费收入以及相关的业务收入营业税的税率均为5%。

《中华人民共和国营业税暂行条例》第九条规定:“营业税的纳税义务发生时间,为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。”根据这一规定,物业管理的管理费收入应在发出收款通知时作为收入。

物业管理所收取的按金根据1999年1月20日省地税局粤地税函[1998]225号《关于纳税人提供应税劳务向对方收取的押金应按规定征收营业税的批复》规定:“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。押金属于‘其他各种性质的价外收费’范围。因此,纳税人发生营业税应税行为向对方收取的押金,无论会计制度规定如何核算,均应并入营业额计征营业税。若发生退还押金,可允许从当期计税营业额中予以扣除。”

物业管理代收的水电费等各种代收费用,1998年12月15日国家税务总局国税发[1998]217号《关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》明确:“对物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租不计征营业税,对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。”
物业管理中所属的会所,按活动项目有不同的税率,其中文化体育业为3%。属娱乐业按财政部、国家税务总局[2001]73号文,从2001年5月1日起,夜总会、歌厅、舞厅、射击、狩猎、跑马、游戏、高尔夫球、保龄球、台球等娱乐行为的营业税统一按20%的税率执行。

二、企业所得税
内外资企业的企业所得税有所不同,外资企业的工资支出不论多少均不需税前扣除。内资企业需作税前扣除。2001年4月16日穗地税发[2001]92号《关于我市地方企业税前工资薪金扣除问题的通知》规定了税前工资薪金支出的几种扣除形式和适用范围。对一般的纳税人实行定额计税工资形式。

1、纳税人当年发生亏损,工资薪金支出按不高于月人平960元允许在计算企业所得税前据实扣除;

2、纳税人当年纳税所得额3万元以下(含3万元),工资薪金支出按不高于月人平1000元允许在计算企业所得税前据实扣除;

3、纳税人当年纳税所得额3万元以上、10万元以下(含10万元),工资薪金支出按不高于月人平1100元允许在计算企业所得税前据实扣除;

4、纳税人当年纳税所得额10万元以上,工资薪金支出按不高于月人平1200元允许在计算企业所得税前据实扣除;

在上述基础上,纳税人全年人均应纳税所得额每满1000元,可另增加扣除月人平50元。

以上定额计税工资形式,均以纳税人税前扣除工资薪金支出后,应纳税所得额不得低于所规定的考核指标为原则。

通知又规定“纳税人按规定允许税前扣除的工资薪金支出,可作为纳税人税前计提职工福利费、工会经费、职工教育经费的计算基数。

除工资及职工福利费等需作税前调整外,尚有以下费用需在税前调整:

1、业务招待费:“全年营业收入(工业企业为销售净额,下同)在1500万元及其以下的,不超过年营业收入的0.8%;全年营业收入在1500万元以上(含1500万元),但不足5000万元的,不超过该部分营业收入的0.5%;全年营业收入在5000万元以上(含5000万元),但不足1亿元的,不超过该部分营业收入的0.3%;全年营业收入在1亿元以上(含1亿元)的部分,不超过该部分营业收入的0.2%。”

2、广告费:“纳税人每一纳税年度发生的广告费支出不超过销售(营业)收入2%的,可据实扣除,超过部分可无限期向以后纳税年度结转。”

3、工会经费:“对纳税人税前扣除的工会经费,……凡不能取得《工会经费拨款专用收据》的,不得在税前扣除工会经费。”

4、私人通讯费用:“……纳税人可按本单位正式在册人数的5%比例,按下列标准,凭电信部门开具的发票准予在税前扣除住宅电话费每人每月补贴60元、无线移动电话费补贴每机每月400元及无线传呼数码机台费。“

三、个人所得税
工资薪金所得实行5%—45%的九级超额累进税率;生产经营和承包、承租所得实行5%—35%的五级超额累进税率;其他所得均实行20%的比例税率。个人所得税在计算应纳税所得额时,需减除一些合理的费用,如工资、薪金所得,税法规定减除800元,加上生活补助费、上下班交通费……等各种补贴,广州市的扣除额定为市区1260元,黄浦开发区1300元。

2002年7月12日国家税务总局国税函[2002]629号《关于个人所得税若干政策问题的批复》规定:“国家机关、事业单位、企业和其他单位在实行‘双薪制’(按照国家有关规定,单位为其雇员多发放一个月的工资)后,个人因此而取得的‘双薪’,应单独作为一个月的工资、薪金所得计征个人所得税。对上述‘双薪’所得原则上不再扣除费用,应全额作为应纳税所得额按适用税率计算纳税,但如果纳税人所得不足800元的,应以‘双薪’所得与当月工资、薪金所得合并减除800元后的余额作为应纳税所得额,计算缴纳个人所得税。”

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