物业估价的程序主要有哪些
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物业估价是一项很复杂的活动,要高效、高质量地评估出物业的价格,还必须借助于一套科学严谨的估价程序。所谓物业估价的程序;是指若要评估一宗物业的价格,从头到尾要做哪些工作,应该先做什么,后做什么。因此,透过物业估价的程序,人们也可以看到物业估价的全过程,可以了解到各项评估活动之间的内在联系。

1、受理估价委托

如果物业委托估价者愿意将估价项目交给受委托的估价机构,而该估价机构也有意承担,则双方应当签订估价合同,明确双方的权利和责任义务。估价合同通常还应取得公证机关公正,以得到法律保护。

2、明确估价的基本事项

物业估价机构在接受委托后,首先要对评估对象的基本事项予以确认。

(1)明确估价对象即确认估价对象本身的基本条件。这些基本条件分实体性条件和权利性条件两类。
 
①估价对象的实体条件:包括土地的地号、位置、面积、形状;房屋的位置、类型、结构、占地面积、建筑面积、使用情况等。

②估价对象的权利性条件:即该物业的产权状况,如完全产权、不完全产权或使用权等,若是使用权,使用权年限为多长,已使用了多少年,还余下多少年等。

(2)明确估价范围和目的

①估价范围可分为三种:部分估价,权就物业涉及的土地或建筑物进行估价;合并估价与分割估价,对物业进行分割或合并所作的估价。

②所谓估价目的,是为何而估价。即是为了出售而评估价格,还是为了购买、入股、清产、征用、课税、抵押、租赁等而评估价格。若是要评估购买时的出价,则明确是购买的所有权价格还是使用权价格,或是多少年的使用价格。还需明确价格采用的货币单位,因为这涉及到汇率问题。
 
(3)明确估价时日即要明确所要评估的价格是指哪个具体日期的价格。这点如果不明确,估价人员将不知所措,因为同一物业所处时期不同价格也不同。日期的详细程度取决于所要评估的价格类型和市场繁荣程度。一般说来,买卖价格、租赁价格比抵押价格和课税价格所要求的日期详细,通常至少要指明年、月,一般要到日。
 
(4)明确估价的作业日期

所谓估价的作业日期,即指从何时开始估价作业至何时完成估价作业。完成估价的日期一般是委托估价者提出的,估价人员应根据实际情况与委托者商定一个合适的期限,尽量满足委托者的要求,并按期保质完成估价工作。

3,资料的收集与整理

为了保证估价结果的客观性,估价过程必须在占有大量的详尽资料的基础上才能进行。因而,估价机构在受理估价后,必须首先就该物业进行资料收集与整理工作。一般来讲,这些资料主要有四部分。

(1)反映待估物业本身特征的资料。

①物业产权资料,即反映物业所有权变更及归属的综合资料;

②房屋建筑资料,即反映建筑物类型、年代、结构、设备、造价以及物业的平面位置图与设计图等资料;
 
③土地资料,包括土地的面积、等级、地价级差、各种调节系数以及物业的地籍图等资料;

④市场交易资料,即交易双方自行协商或买方、卖方的购销意向,以及财务报表、出租合同记录等资料。

(2)反映物业所处地理环境的资料。(幻本估价机构存档的已往的估价实例,或其他估价机构的已经估价实例,这些案例是被挑选用作待估目标物业的参照物资料的。
 
(4)有关的法规、条例、文件的规定等。

4.实地勘查

实地勘查是物业估价的重要环节。实地勘查就是对估价对象进行的实地调查分析,其目的在于对估价要素进行进一步的确认。实地勘查时应该及时将勘查到的情况逐项填入"物业勘查评定表",并用拍照或录像的方法将勘查对象的真实面貌直观地记录下来。

5.物业最高最佳使用分析

如果估价对象是未完成开发的土地,估价人员需要设计出各种各样的优化使用方案,如果估价对象是已建成的物业,则估价人员需要考虑现有物业的多种用途,以及进行改建的投资报酬和拆毁现有建筑的代价。

6.选择估价方法

物业估价有多种方法,估价人员应该根据待估物业的性质以及估价的目的选择相应的估价方法。一般同时采用几种估价方法,以求各估价方法之间相互补充、印证。估价方法选定后就进行具体计算。各种估价方法如何计算价格,将在介绍各种估价方法时加以说明。

7.综合评估决定估价额

由于采用的估价方法不同,计算出的估价额不同是很自然的。因此对于计算出的多种价格结果,需要综合出一个价格。综合的方法有下列三种:
(1)采用简单算术平均。如有三种价格结果分别为520万元、560万元、530万元,则综合出的一个价格为:(520+560+530)÷3=536.7万元。

(2)采用加权算术平均。即赋于每个价格不同的权重,然后综合出一个价格。通常对于评估该物业最适用可靠的估价方法所计算出的结果,赋于较大的权重,反之则赋于较小的权重。同样是上例,若赋于三种价格结果的权重分别为0.5、0.3、0.2,则综合出的一个价格为:520×0.5+560×0.3+530×0.2=534万元。

(3)以一种估价方法计算出的结果为主,其他估价方法计算出的结果只是供参考。还是上例,若以第二种估价方法计算出的560万元为主,而由于其他两种估价方法计算出的结果均较这个结果低很多,考虑到其他结果,则综合出的一个价格可定为550万元。由计算出的多个价格虽然综合出了一个价格,但这个价格通常还不能定为是估价对象物业的最终估价额,一般还要参入估价人员的经验,对市场行情的看法,以及一些影响物业价格的因素情况,最后综合评估决定出估价额。最后决定的估价额,可能以计算出的价格结果为主,也可能以估价人员的其他判断为主,计算结果只是作为参考。

8.撰写估价报告书

估价人员在得出了关于估价物业的评估结论后,必须将此形成正规书面材料,即估价报告书,估价报告书是估价工作的成果,也是委托人用来进行物业交易或其他相应活动所需的文件。一个完整的物业估价报告书应该包括以下内容:
(1)报告书统一编号、日期;
(2)项目估价委托情况,包括委托估价的物业名称、委托人(法人或自然人)名称、以及受委托机构的名称和具体负责估价的人的姓名;
(3)估价额及价格种类;
(4)估价条件;
(5)估价目的以及与价格种类的关系;
(6)估价对象的实体情况;
(7)估价对象的权利情况;
(8)估价时日及进行估价的年月日;
(9)决定估价额的理由;
(10)参与估价的人员及与估价对象有无利害关系;
(11)必要的附属材料,主要有:

①所在地的地籍图;
②基础平面图;
③建筑平面图;
④对比估价先例所在地略图;
⑤邻近状况照片;
⑥估价对象若涉及他项权利时,其契给条款的附本;
⑦建筑物的估价单、施工计划书等;
⑧该物业过去的收支情况资料。

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